Proyecto sobre Planos: Todo lo que Debes Saber

Los proyectos sobre planos son una modalidad común en el mercado inmobiliario colombiano, especialmente en el sector de construcción de vivienda nueva. En este artículo te explicamos qué son, cómo funcionan y qué debes considerar antes de invertir.

¿Qué es un Proyecto sobre Planos?

Un proyecto sobre planos es un desarrollo inmobiliario que se comercializa antes de que la construcción esté completa o incluso antes de que comience. El comprador adquiere una unidad basándose en los planos arquitectónicos, maquetas, renderizados y especificaciones técnicas del proyecto.

Características Principales

• **Compra Anticipada**: La adquisición se realiza antes de la construcción
• **Documentación Técnica**: Se basa en planos y especificaciones del proyecto
• **Pagos Escalonados**: Los pagos se realizan según avances de obra
• **Entrega Futura**: La unidad se entrega una vez completada la construcción

¿Cómo Funciona un Proyecto sobre Planos?

1. Etapa de Lanzamiento

El constructor presenta el proyecto con:

• Planos arquitectónicos
• Maquetas y renderizados
• Especificaciones técnicas
• Amenidades y características del proyecto
• Precios y formas de pago

2. Reserva y Contrato

El comprador interesado realiza:

• Reserva de la unidad (generalmente con un porcentaje inicial)
• Firma del contrato de promesa de compraventa
• Establecimiento del plan de pagos

3. Proceso de Construcción

Durante la construcción:

• El comprador realiza pagos según avances de obra
• Se realizan visitas periódicas al proyecto
• Se mantiene comunicación sobre el progreso
• Se verifican los avances según cronograma

4. Entrega del Proyecto

Al finalizar la construcción:

• Se realiza la entrega formal de la unidad
• Se verifica que cumpla con lo contratado
• Se procede al registro de la propiedad
• Se entregan las llaves al comprador

Ventajas de Comprar sobre Planos

1. Precio Inicial Menor

Generalmente, los proyectos sobre planos tienen precios más competitivos que las unidades ya construidas.

2. Personalización

En algunos casos, puedes participar en decisiones sobre acabados o distribución dentro de parámetros establecidos.

3. Ubicación Preferencial

Al comprar temprano, tienes más opciones para elegir ubicación dentro del proyecto.

4. Valorización Potencial

El proyecto puede valorizarse durante la construcción, generando ganancia potencial.

5. Plan de Pagos Flexible

Los pagos se distribuyen durante la construcción, facilitando la planificación financiera.

Riesgos y Consideraciones

1. Retrasos en la Construcción

Los proyectos pueden tener retrasos por diversas razones:

• Condiciones climáticas
• Problemas con permisos
• Dificultades financieras del constructor
• Cambios en el cronograma

2. Cambios en el Proyecto

El proyecto final puede diferir de lo prometido inicialmente:

• Cambios en acabados
• Modificaciones en áreas comunes
• Ajustes en amenidades
• Variaciones en especificaciones técnicas

3. Solvencia del Constructor

Es fundamental verificar:

• Reputación del constructor
• Proyectos anteriores completados
• Estabilidad financiera
• Certificaciones y licencias

4. Estado del Proyecto

Es importante conocer:

• Avances reales de obra
• Cumplimiento de cronogramas
• Estado de permisos y licencias
• Viabilidad del proyecto

Protecciones para el Comprador

1. Fiducia Inmobiliaria

Los recursos deben estar protegidos mediante fiducia, garantizando:

• Administración transparente de recursos
• Uso exclusivo para el proyecto
• Control y seguimiento de avances
• Protección de la inversión

2. Seguros de Construcción

Los proyectos deben contar con:

• Seguro de cumplimiento
• Seguro de calidad
• Seguros de obra

3. Regulación Legal

En Colombia, los proyectos sobre planos están regulados por:

• Ley 1790 de 2016 (Protección al Comprador de Vivienda)
• Superintendencia de Notariado y Registro
• Normas del sector constructor

4. Contrato de Promesa de Compraventa

El contrato debe incluir:

• Descripción detallada de la unidad
• Especificaciones técnicas
• Plan de pagos y cronograma
• Condiciones de entrega
• Garantías y penalizaciones

Cesiones de Derechos en Proyectos sobre Planos

Cuando compras un proyecto sobre planos y necesitas transferir tus derechos, puedes realizar una cesión de derechos fiducarios. Esto es común cuando:

• Necesitas liquidez inmediata
• Cambias de planes o prioridades
• Encuentras otra oportunidad de inversión
• Necesitas liberarte del compromiso financiero

Ventajas de la Cesión

• Obtienes recursos inmediatos
• Transfieres el riesgo del proyecto
• Te liberas de obligaciones futuras
• Puedes reinvertir en otras oportunidades

¿Qué Verificar Antes de Comprar?

1. Información del Constructor

• Experiencia y trayectoria
• Proyectos anteriores completados
• Certificaciones y licencias
• Referencias de clientes anteriores

2. Ubicación del Proyecto

• Conectividad y accesos
• Planes de desarrollo de la zona
• Servicios públicos disponibles
• Entorno y seguridad

3. Documentación del Proyecto

• Licencias de construcción
• Planos aprobados
• Especificaciones técnicas
• Permisos ambientales

4. Condiciones Financieras

• Valor total del proyecto
• Plan de pagos
• Formas de pago
• Costos adicionales

5. Proyecto y Amenidades

• Diseño arquitectónico
• Áreas comunes
• Amenidades prometidas
• Especificaciones de unidades

Consejos para Inversionistas

1. Investigación Exhaustiva

No compres solo por precio. Investiga a fondo:

• El constructor
• El proyecto
• La ubicación
• Las condiciones del mercado

2. Asesoría Profesional

Consulta con:

• Abogados especializados
• Arquitectos o ingenieros
• Tasadores profesionales
• Asesores inmobiliarios

3. Documentación Completa

Asegúrate de tener:

• Todos los documentos del proyecto
• Contratos claros y completos
• Autorizaciones necesarias
• Seguimiento documentado

4. Planificación Financiera

Planifica para:

• Pagos durante la construcción
• Costos adicionales
• Impuestos y gastos notariales
• Impuestos de entrega

Conclusión

Los proyectos sobre planos pueden ser una excelente oportunidad de inversión, pero requieren de análisis cuidadoso y asesoría profesional. Es fundamental verificar todos los aspectos del proyecto, del constructor y de las condiciones contractuales antes de tomar una decisión.

Si estás interesado en comprar o vender una cesión de derechos sobre un proyecto sobre planos, nuestro equipo de expertos puede asesorarte. Contáctanos para más información.